大家好，关于房地产元宇宙投入很多朋友都还不太明白，不过没关系，因为今天小编就来为大家分享关于元宇宙房地产是什么意思的知识点，相信应该可以解决大家的一些困惑和问题，如果碰巧可以解决您的问题，还望关注下本站哦，希望对各位有所帮助！
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本文目录
元宇宙房地产是什么意思
元宇宙房地产是构建在元宇宙，也就是虚拟世界里的房产和地产，元宇宙房地产与现实世界的房地产是非常相似的，可供用户创建、投资、拥有、租赁、出售或购买服务，不管是容纳一个企业，建立一个社交空间去举办活动等。地理位置和配套设施等都成为了影响元宇宙地产价格的一些因素。与此同时，会因为各元宇宙中实际环境和条件的差异，出现独特的选择逻辑。
买房需要注意些什么
1、尽量回避问题开发商的期房
目前大部分开发商资金链状况还是比较安全的。但近段时间以来，关于各个楼盘或者交房质量问题的现象也越来越多。对于某些盲目扩张以及实力弱小的开发商，资金链断裂的危险在加大，楼盘烂尾的危险也在加大。所以买期房的时候一定要选品牌开发商，这样安全性要高一些。
2、继续观望
降了息，也免了税，房价也合理很多，现在买房确实是成本低了不少。但在宏观经济没有明显好转的情况下，这些政策还将会继续加大力度。应该说利率还有一定的下浮空间，而税费的减免甚至补贴还有巨大的空间。最关键的房价估计还有5%-10%的下降空间。
一般来说，货币政策的显效需要6个月的周期，“双降”是始于去年9月中旬，所以到今年3-4月份效果才会明显。
3、尽量考虑二手次新房
看得见，摸得着，实实在在。相比期房来要安全许多。在国家将二手房营业税征收从5年降至2年以后，这些次新房的优势明显体现出来。最近和裕兴等大的二手房中介公司老总聊过，他们透露这个政策出台以后对市场的影响相当明显。这样的次新房既可以避免期房烂尾的危险，又有新房的品质，受捧是自然的。
4、可以通过售楼部以外的其他渠道购买新房
由于销售不利，开发商都在绞尽脑汁寻找各种销售渠道。除了二手房中介外，有的开发商还会通过媒体、银行、大企业等进行一些团购活动。这些渠道一般都可以比售楼部优惠许多，这也是目前这个尴尬情况下开发商“暗降”的主要方式。
元宇宙行业未来趋势
元宇宙是虚拟现实和现实世界相结合的概念，它是一个数字化的平台，可以带来更加沉浸式的体验，让用户可以在虚拟现实中体验到真实世界中的各种体验。未来，元宇宙行业将会有以下趋势：
更加普及化：随着技术的进步和成本的降低，元宇宙将会变得更加普及化，除了游戏之外，它还将会应用到教育、娱乐、社交、商业等领域中。
与区块链技术的结合：区块链技术的出现可以帮助元宇宙实现去中心化的管理和交易，让用户更加安全地使用元宇宙。
人工智能的应用：人工智能将会为元宇宙用户提供更加智能化的服务体验，比如语音识别、自然语言处理等。
跨平台交互：未来元宇宙将会支持跨平台交互，让不同的设备和系统都可以在元宇宙中相互连接和交互。
虚实结合：未来元宇宙将会更加深入地与现实世界相结合，比如在元宇宙中进行虚拟购物、虚拟旅游等，让用户可以在虚拟空间中享受到更加真实的体验。
总之，元宇宙行业未来的发展将会带来更加沉浸式、智能化、安全化和多样化的体验。
国内第一个元宇宙IPO,赶来了
谁将会是国内第一个元宇宙IPO？
不久前，
飞天云动
向港交所递交招股书，拟在香港主板上市。该公司原名是掌中飞天科技，主打AR/VR业务，2021年12月正式改名飞天云动，同时宣布进军元宇宙领域，希望成为
元宇宙第一股
。
身后的掌舵人——
汪磊
，出生于1982年，自大学毕业后便一直从事游戏开发工作。2009年，他加入了当时的掌中飞天，主导打造了多款单机手游。2015年，VR/AR概念兴起后，汪磊带领着公司转型，推出了首个AR/VRSaaS平台。随着元宇宙概念大火，飞天云动顺应大势，又举起了元宇宙的大旗。
梳理飞天云动的招股书，赫然发现提及了元宇宙高达200多次。汪磊曾解释，公司游戏相关主营业务，天然与元宇宙概念高度重合，而且此前也深耕
AR/VR
领域。当然，这并非个例——号称全球元宇宙第一股，Roblox上市一年已经坐拥3000多亿市值，于是元宇宙开始席卷国内一二级市场，上演了魔幻的一幕幕。
39岁，他靠AR/VR做出一个IPO
招股书出现256次元宇宙
飞天云动的故事要追溯到2008年。
这年3月，杨雪凯、郭晓峰、宋鹏鹏三人共同出资成立掌中飞天科技，从事游戏相关业务，这便是飞天云动的前身。2009年，公司主要股东汪磊、李艳浩等，与三人签订股份转让协议，收购其全部持股。
招股书显示，汪磊现在是飞天云动第一大股东。出生于1982年，汪磊兼具
游戏人
和
广告人
的双重身份，自2005年7月从北方工业大学自动化专业毕业后，他先后在掌中万维、掌趣科技从事资讯科技和游戏开发类工作。
2009年，汪磊正式从掌趣科技离职，加入到掌中飞天科技担任总经理。在他的掌舵下，公司自主研发出多款单机手机游戏，包括《飙车之神》、《爱丽丝仙境消消乐》、《战地枪神》等等。
2015年，VR在国内兴起
，汪磊瞅准机会开始做相关积累，2017年他决定将公司重心转向AR/VR内容及服务。关于这段往事，汪磊曾在做客新华社栏目时透露：我们总体来说经历了两个阶段：从2008年到2015年,是公司的1.0阶段，以游戏业务为主。到2015年，我们跟红牛有一个标志性的合作，公司由此开启了迈向互动内容营销的2.0时代。
彼时，汪磊提出
CAA
公司战略，即Content+AR+AI。具体来说，主要包括为客户投放AR/VR互动内容广告，按服务结果向客户收费；AR/VR内容业务会根据客户的需求提供定制化的内容，比如中学地理VR课件。
作为一项新技术，AR/VR业务极其烧钱，汪磊开始寻求扩大财务资源。2017年，掌中飞天科技申请新三板上市，同年7月14日，公司成功登陆资本市场。
自此，掌中飞天科技业务迎来起飞，推出
首个AR/VRSaaS平台
。公开数据显示，2018年，该公司实现营业收入为1.70亿元，较同期增长114.43%；归属于挂牌公司股东的净利润为4354.12万元，较同期增长129.18%。
然而，正当掌中飞天科技发展得如火如荼的时候，汪磊却作出了一个意外的决定：退出新三板。他在招股书中这样解释：为推行我们的未来业务策略，且寻求在其他证券交易所，以进入投资者群更广的资本市场。
2019年8月27日，掌中飞天科技的股份正式从新三板除牌。随后几年，公司SaaS平台进一步迭代，VR全景店铺项目启动，全面覆盖多行业，与百度VR达成战略合作，成为京东VR核心供应商。
转眼到了2021年，掌中飞天科技迎来了一个巨大机遇——
元宇宙概念大爆发
，让这家深耕AR/VR多年的企业得到市场大量关注。无论是个体还是企业，时代面前只有顺势而为，2021年11月30日，掌中飞天科技正式成立元宇宙主题新业务飞天云动，致力于帮助中小企业客户了解、进入元宇宙。12月28日，公司正式向港交所递交招股书。
在汪磊看来，公司游戏相关主营业务，天然与元宇宙概念高度重合，同时由于2015年就开始做VR，已经有了不错的AR、VR解决方案基础和中小企业项目经验。他判断，元宇宙概念大爆发将加速本行业的发展。事实上，该公司也正卖力绑定元宇宙概念，在本次提交的招股书中，总计256次提及了元宇宙。
元宇宙第一股背后：
一年进账3亿元，已融资4轮
被称为元宇宙第一股，这究竟是一门什么生意？
招股书显示，飞天云动主要提供
AR/VR服务、AR/VR内容以及AR/VRSaaS业务
。
所谓
AR/VR服务
指的是，通过与媒体平台或其代理合作，为客户提供解决方案，包括投放AR/VR互动内容广告。据了解，VR技术可以模拟环境，生动展示产品，而AR技术能用作追踪与定位实现与终端用户在现实中互动，并通过交互式、沉浸式和场景化的体验提升用户的参与感和趣味性。在AR/VR服务中，飞天云动按服务结果向客户收费，截止目前，共服务超40名广告客户。
而
AR/VR内容业务
则是根据客户的要求开发AR/VR内容，以运用到其业务，提供给终端用户。举例来说，飞天云动曾运用虚拟现实技术还原了一家知名国际运动用品零售商官方店，陈列和布局均为1:1还原，有效降低品牌方门店设计的培训成本。飞天云动还提到，曾为山西某著名旅游景点打造了VR全景展示。
AR/VRSaaS平台
是飞天云动快速增长的业务，通过标准化产品，让客户能自己制作和发布以AR/VR为基础的内容。招股书显示，该公司为娱乐、互联网、电商、文旅、商业服务、教育、金融、房地产、汽车、直播等超过10个行业的客户提供服务或内容。2020年，飞天云动还成为腾讯的合作伙伴，其AR/VRSaaS平台成为唯一入选腾讯千帆计划的AR/VR产品供应商。
从营收上来看，2018年至2020年，飞天云动收入分别为1.64亿元、2.51亿元、3.39亿元；其中AR/VR服务、AR/VR内容以及AR/VRSaaS业务总和收入为7510万元、1.89亿元、2.66亿元，占比分别为45.9%、75.3%、78.5%。
2021年上半年，得益于元宇宙热潮，公司收入再创新高，达到2.78亿元，同比增长约129.8%，主营业务收入则为2.6亿元，占比超93%。
值得一提的是，飞天云动毛利率不低，其中以AR/VRSaaS业务的毛利率最高，达到
50%以上
，其次是AR/VR内容，毛利率维持在
47%
。相较之下，AR/VR服务表现稍弱，仅20%左右。
但在研发投入方面，飞天云动则不太理想。2018年至2020年，公司研发投入分别为758万、1142.5万、1504.6万元，2021年上半年研发投入为901.2万元，分别占的当期收入的4.6%、4.6%、4.4%及3.2%。
据艾瑞咨询的咨料，2020年中国AR/VR内容及服务按收入计的市场规模为人民币115亿元，并预期将由2021年的人民币211亿元增加至2025年的1028亿元，复合年增长率为48.6%。而目前以收入计算，飞天云动2020年在国内AR/VR内容及服务市场市占率排名第一，达到2.3%；在AR/VR服务市场中市占率同样位居首位，占比12.6%。
在上市前，飞天云动相继完成A轮、A+轮、B轮和C轮融资，其中同创伟业、赛富动态、西安智耀等参与A+轮,宁波米度等参与B轮，中桐芯源等参与C轮。
迄今为止，在飞天云动上市前的股东架构中，控股股东汪磊、李艳浩，通过BrainstormingCafé，持股49.66%；自然人股东持股12.28%，其他机构股东持股38.06%，包括同创伟业6.08%、西安智耀4.09%、赛富动态4.05%等。
曾有媒体报道，湖南卫视主持人杜海涛也曾是公司股东。2017年2月9日，杜海涛作为新增投资人参与掌中飞天股份公司第一次增资，并成为该公司的第三大股东，持股比例达到8.6%。不过随着掌中飞天继续增资，杜海涛持股比例逐步下降，2021年8月，杜海涛将其所持股份以183.93万元的价格转让出售。
元宇宙，席卷一二级市场
争抢国内第一个IPO
正如你所见，越来越多公司声称自己在搞元宇宙。
这一切，要从游戏公司
Roblox
说起。自2004年成立以来，Roblox一直在努力打造一个类似元宇宙的游戏平台。2021年3月，该公司第一次将元宇宙概念写进招股说明书，并成功登陆纽交所。上市当日，股价暴涨54%，市值超400亿美元。截至2022年1月7日，总市值已达到516.3亿美元。
号称
全球第一个元宇宙IPO
，Roblox轻松突破了3000亿天价市值，令人惊叹。我们把视线拉回国内，元宇宙正在席卷一二级市场。正如飞天云动，还有很多人都在争抢着成为国内第一个元宇宙IPO。
此前准备赴美上市的Soul，也将自己包装成社交元宇宙。该公司在微博宣称，Soul是给GenZ的以Soul为链接的社交元宇宙。今年1月，Soul设立了JustSoSoul研究院，该研究院以Soul站内用户为调查对象，多元化地挖掘Z世代群像图鉴，为Soul的社交元宇宙开拓全新版块。
与此同时，元宇宙成为了二级市场的神器，似乎只要一沾上就要股价大涨。
2021年9月，老牌游戏公司
中青宝
在其官方公众号发文称，公司即将推出一款以经营酒厂为核心的元宇宙游戏《酿酒大师》。随后两个月，中青宝股价直冲云霄，涨幅高达362%。期间，中青宝曾收到3次关注函，两次是要求就涨幅异动说明是否存在蹭元宇宙热点概念炒作股价的动机。
今年1月3日，中青宝董事长李瑞杰在微博上发布了《酿酒大师》H5版本的演示视频。他表示，经过推翻五次，目前这款元宇宙《酿酒大师》H5版本开始接近了自己要求，后面还会有2D，3D、VR、海外、罗布罗思版本。1月5日，中青宝盘中再度活跃，以20%涨停。
这样魔幻的一幕仍在继续。日前，鸿海集团子公司
桦汉科技
披露消息，谷歌已斥资4000万美元获得该公司4.6%股权，成为其第三大法人股东，双方将携手进军元宇宙市场。消息一出，桦汉科技封死涨停。据不完全统计，至今A股市场上有近90只的元宇宙概念股，但当中仍有不少公司并没有元宇宙相关技术或产品，或是元宇宙项目并未落地。
但喧嚣过后往往一地鸡毛。如今一些元宇宙概念股已经呈现下跌趋势——Choice数据显示，2021年有22只元宇宙概念股的股价回落。其中，虹软科技为跌幅最高的一只，达36.6%。
元宇宙概念股市值的起起伏伏，恰恰反映出一个道理：新的事物也必然伴随新的风险。
正如不久前，人民日报评论称，虽然元宇宙似乎拥有广阔空间和多种可能，但目前还是一个尚未成型的新兴事物。每个人仍需理性看待当前的元宇宙热潮，警惕任何以科技和未来为名义的忽悠；是镜花水月还是触摸得到的未来，是资本炒作还是新的赛道，是新瓶装旧酒还是科技新突破。不妨冷静三思，谨防热到烫伤的风险。
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虚拟地产合法吗
国外最近兴起了一股虚拟地产的热潮，以游戏为载体，玩家所拥有登记在区块链上的土地，拍出了高价。其中最有名的包括：Decentraland，今年三月以28万美金的价格卖出一块土地Somnium Space，今年三月以50万美金卖出一处地产这些虚拟地产的交易都在一个名为网站上可查到。
听起来似乎有点不可思议。更加夸张的是，有一家名为Republic Realm的公司，专门从事虚拟地产的兼并购、管理和开发，该公司最近获得了一笔超过3600万美金的投资。这些虚拟地产存在于一个个元宇宙（metaverse）上，比如前面提到的 Decentraland，该“宇宙”上，2019年售价500美金的土地，现在已经飞涨到8000美金。
虚拟地产价值形成的一个核心要素依然是——稀缺性。和传统地产的逻辑一样，地段、配套都是地皮价值的驱动因素，只不过，在虚拟世界中，这些词被换成了“内容”。在Decentraland，最受欢迎的地皮是处于市中心的，赌场是人们光顾得最多的地方。一个“元宇宙”的内容越多，那里的地价就越贵。
谁会买单？目前这个领域做多的玩家是加密货币行业的投资者，同时，不少传统地产投资人也在蠢蠢欲动。虚拟地产交易得以成型，要得益于NFT（Non-Fungible Token），非同质化代币，具有不可分割、不可替代的特点，这是目前主流的数字资产。投资者所炒的地皮中，每一块虚拟土地都有一个独一无二的编号，相关数据存储在区块链上。拥有这块土地的玩家可以在这上面做任何自己想做的事情，包括二次艺术创作，出租或者出售。
比如，另一家这个领域内比较有名的公司叫The Sandbox，他们打造了一个基于以太坊区块链的由社区驱动的去中心化虚拟世界。游戏里的玩家可以在以太坊上构建和Token化他们的游戏体验。The Sandbox中的每一块LAND都是区块链上独一无二的NFT。玩家可以在地块上创作3D像素化资产，或者直接在地块上创建一个新的游戏。在未来，The Sandbox还将支持将真实世界的物体扫描导入到区块链游戏中。
区块链与虚拟地产以及游戏化的体验，带来了巨大的想象空间。在另一个有趣的虚拟房地产交易中，人们建造了一座位于月球的房子，通过渲染建模，拥有房子的3D全身照，内外部都可以进行可视化，房屋布局非常完整——有指定的生活区、工作区、厨房、实验室、健身房、技术场所，甚至还有一个温室，被认为是“一件数字艺术”。
虚拟产权式商铺“以租代售”作为时下备受市场青睐的一种房地产投资产品，在其运行过程中实际存在诸多法律风险，如：整体项目或涉非法集资；“售后返租、售后包租”难以持续盈利；具体商铺无法单独确权登记或返还；“以租代售”合同的效力状态较难确定；及开发商擅用“形式合法”套路从中牟利等。无论遭遇上述何种风险，商铺投资者们均可能遭受损失，甚至“钱铺两失”。当然，投资者们应对此类风险也并非无计可施。在诉讼前，诉讼中及执行阶段，均有投资者们可采取的维权应对措施，以积极避免与减少相应风险。本文最终认为，远离虚拟产权式商铺“以租代售”这种高风险的投资项目，从源头便切断后续所有风险发生的可能性，才是投资者维权应对的最佳良策！
一、虚拟产权式商铺“以租代售”概述
（一）虚拟产权式商铺内涵介绍
所谓虚拟产权式商铺，是产权式商铺[1]下属的子概念之一，主要指开发商将其开发的大型商业项目首先在图纸上进行概念分割，然后将分割后的小面积单元售予商铺投资者，投资者再与开发商签订协议，以租赁或委托经营管理的方式由开发商或者第三方专业管理公司对商场进行统一管理和经营，投资者再从中收取一定租金收益的房地产开发模式。[2]实践中，由于开发商在销售此类商铺时并未对其进行物理上的实质分割，所售商铺单元并无四至，因而也不具有构造上的独立性，所以被业界（及学界）称为虚拟产权式商铺。作为近年来广泛盛行的一种商业模式，虚拟产权式商铺实际上却很难在我国现有物权体系中找到其合理的法律定位。[3]因为这种小面积单元的商铺本身不具有独立使用的价值，投资者们实际购买的所谓“产权”其实是基于该商铺面积份额大小的一种虚拟收益权属。
（二）“以租代售”模式介绍
实践中，虚拟产权式商铺又通常与“以租代售”搭配实施。所谓“以租代售”是指，开发商将或有产权，或不具有产权（指无法办证）的物业（商铺、酒店式公寓等）以超长期限（30年、40年等）租赁给客户，通过这种超长的租赁期限来达到类似于产权出售的效果。在这种“以租代售”模式中，开发商与投资者通常约定将商铺在5年至10年不等甚至更长的时间内返租给自己（或关联公司），从而实现对商场的统一经营及管理。在返租期内，投资者可获得“固定收益率”或者“市场化租金水平的分成”。待返租期满，投资者还可以自由处理所购物业：或转租，或转卖，或自主经营，或要求开发商回购等。实践中，这种模式会通过由投资者“购买20年使用权+无偿使用至产权登记截止日”的形式完成。基于本文主要讨论的商铺“以租代售”又与“售后返租”或“售后包租”等约定密不可分。故本文所称“以租代售”，实际为对商铺“以租代售，售后返租或者售后包租”这种商业模式的总称。
（三）虚拟产权式商铺“以租代售”的实践现状
1.火爆开场
作为上述两种模式的结合，虚拟产权式商铺“以租代售”成为近年来备受市场青睐的一种商业模式。对于开发商而言，这种商业模式能够将企业固定资产快速变现，达到充分回笼资金的目的；对于投资者而言，小面积单元“出售”的商铺投资门槛更低，且还有专业开发商负责经营管理，返租、包租等约定也让租金收益有一定保障。所以，几乎每个虚拟产权式商铺“以租代售”的项目都是火爆开场的。
2.劣势渐显
但实际上，前述优势充分发挥的前提是，开发商是一个有能力并且有商业道德讲诚信的开发商，否则，若开发商只顾“套钱融资”而不顾商场经营的话，受损害的就只有商铺投资者们了。如前文所述，虚拟产权式商铺实际上很难在我国现有物权体系中找到合理的法律定位。这就意味着，我国现有法律对于此类型商铺实际上是明显缺乏规制与监管的。实践中，开发商在完成“以租代售”后，还会利用手中的商铺产权向银行抵押以继续获得贷款，从而实现最大限度融资。但由于监管缺位，开发商在获得如此资金量后又未必将其投入用于商场经营。而是可能“如法炮制”其他项目以继续融资。伴随着返租高峰期的到来，此时若市场不景气或开发商资金链遇到问题，此前开发商承诺给投资者们的高额回报便极有可能无法兑现。事实上，由于近年来房地产市场的不断“退热”，开发商通过虚拟产权式商铺“以租代售”的“融资后”问题逐渐显现，特别在进入业主回报阶段后，双方矛盾逐渐暴露，产生纠纷不断。
【拓展资料】
二、虚拟产权式商铺“以租代售”的法律风险
实际上，虚拟产权式商铺“以租代售”在其实际运行过程中确实存在诸多法律风险。稍有不慎，投资者便很容易遭受损失，甚至“钱铺两失”。由于我国现行法律对于此类商业模式的规制及监管缺乏，虚拟产权式商铺“以租代售”在实践中极易走样，成为开发商在市场中攫取利益的工具和手段。具体而言，虚拟产权式商铺“以租代售”可能存在如下风险：
（一）整体项目或涉非法集资
依据最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1项[4]规定，实践中对虚拟产权式商铺采取“以租代售”方式销售的，均可能涉嫌触犯我国《刑法》第176条所规定的非法吸收公众存款罪。从目前的商业实践来看，虚拟产权式商铺通常需要和“以租代售”的销售方式相结合。而虚拟产权式商铺“以租代售”的这种商业模式，其被设计产生的初衷就是开发商为了能够最快、最大限度地从市场融资。基于该“融资”目的，虚拟产权式商铺“以租代售”实际上仅能作为开发商“套钱融资”的一种手法，而商铺的出售或出租也仅仅只是一种虚假的形式。许多开发商其实从始至终都没有想着长久经营发展，只想短期内套现，所以这些房地产商只是利用大量的广告宣传，抛出诱人的高额回报，吸引投资者上当，取得高额利益后想办法逃离。[5]从该意义上说，商铺投资者们实际上从接触“以租代售”的虚拟产权式商铺开始，就已经注定了亏损的命运。实践中，除“售后返租”外还存在“租后返租、租后包租”等形式的案例。[6]而后者的出现，实际上也是开发商为虚拟产权式商铺无法办证找的合理解释。因为购买商铺应当办证而“承租”商铺则不必。所谓“租后返租、租后包租”是指，在“返租、包租”等内容与“以租代售”模式一致的情况下，开发商将一定面积的商铺通过转让使用权的方式“出租”给商铺投资者，由投资者出资购买该商铺20年的使用权，20年到期后投资者可无偿使用该商铺至其产权登记截止日。不过，无论是“售后返租”还是“租后返租”，都只不过是开发商为实现快速融资的一种商业手段。其本质均与《商品房销售管理办法》所禁止的“返本销售”无异，也涉嫌违反刑法解释所规定的非法吸收公众存款罪。
（二）“售后返租、售后包租”难以持续盈利
现实中，商铺投资者们按照远高于市场价的水平购买或“承租”虚拟产权式商铺，但实际上却不享有亲自经营或自行转租所购/租商铺的权利，而是只能交由商场特定的管理公司统一经营。在此情况下，投资者们的盈利多寡，需要依靠商场整体的经营效果。如上文所述，“以租代售”不过是开发商“套钱融资”的一种手法。在开发商融资目的达成以后，其对后期商场整体的经营运作其实并不关心。而此时，相关的所有风险却早已层层转移到了投资者身上。在经营好坏与开发商无关的情况下，投资者很难遇到一个足够“善良”的开发商，在缺乏相应监管和激励的情况下依然愿意努力经营整个商场。此外，除去本就“不怀好意”的开发商外，即使现实中存在真正想要把商场经营好的开发商，也依旧无法避免经济不景气时商场“经营惨淡”的商业风险。而只要上述任何一种风险发生，投资者们手持的返租或者包租协议就会变成一张（写满权利的）废纸。直到最后，这些没有商铺产权的投资者们都只对商场经营管理公司享有一纸债权，甚至连权利的主张对象都还不是商铺的产权方（即开发商）。
（三）具体商铺无法单独确权登记或返还
1.难于办理产权登记
虚拟产权式商铺无法确权登记，不能办理产证也是现实中存在的一大风险。因为许多开发商在对虚拟产权式商铺商场进行前期规划的时候，没有用隔墙或是地钉条之类的方式在物理形态上分割出独立的空间，因此无法对每个商铺进行测绘继而无法将测绘成果报批审核，也就没有办理“小产权证”的可能。[7]此外，即使有部分开发商在实践操作中出于方便卖铺考虑进行了简单的划线，我们仍然不能把该种情形下的商铺认定为含有明确的四至。因为，这种情况下投资者购买的小面积商铺仍然缺乏进行实质测绘的基础，进而无法登记获得产权证明。对此，无论是划线还是不划线，虚拟产权式商铺“仅在面积概念上进行相应分割销售”的本质不会改变。现实中，许多开发商为了规避《商品房销售管理办法》对“售后返租、包租”等行为的禁止以及应对业主要求办证的集体维权事件发生，又设计出了“租后返租”的新模式。实则仍旧治标不治本。进入回报阶段，只要开发商前期承诺的高额回报无法兑现，“大梦初醒”的投资者们便会集体变为“从始至终就是被开发商欺骗、欺诈”的受害者。
2.返还商铺诉请难被支持
而此时，由于虚拟产权式商铺难于办证，商铺投资者们基于“所有权”或“合同权利”诉请返还商铺的请求也同样难获法院支持。究其原因，我国对不动产物权采取的是登记主义，未经登记，则商铺投资者自然未享有该虚拟产权式商铺的所有权。那么商铺投资者基于《物权法》返还原物请求权之规定诉请返还涉讼商铺的请求便失去了被法院支持的合理基础。实践中即使有部分城市对虚拟产权式商铺予以登记办证，投资者诉请返还的请求依旧未得法院支持。如在李开宁诉深圳市龙兴泉商业经营管理有限公司、深圳龙兴联泰家具有限公司侵权纠纷案中，在李开宁已经办理产权登记的条件下，法院最终还是认为：为了保护多数业主的整体经营利益，也为了避免浪费社会财富，可以适当限制没有授权业主的所有权行使方式（不支持商铺返还）。[8]另一方面，对于依据“合同权利”请求返还商铺（如合同中有届时返还商铺之约定）的投资者而言，司法实践中最常见的一种观点认为：商场作为一个整体建筑，购铺者所购商铺没有明确四至和具体位置，其购买的只是一个名义上的商铺，其要求返还商铺实体是没有现实可能性的，故虚拟产权式商铺不可拆分，无法返还，对购铺者的权益保护不能采用实际履行的措施。
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